资产负债率高达90.11%！约谈后中梁控股如何实现轻装上阵？

有报道称，从9月1日起，融资“三条红线”已在12家房企试点实施，其中就包括中梁控股（02772.HK）。已踩中两条红线的中梁控股面临债务瘦身问题，在销售增速趋于疲软的情况下，它如何才能完成这项任务？

01

紧绷的资金链

中梁控股的资金链绷得到底有多紧？

先看数据。半年报数据显示，截至2020年6月末，中梁控股负债总额高达2319.68亿元，资产负债率为90.11 %，相对行业绝大多数房企来说，该指标高得有些让人吃惊。

近年来，中梁控股负债总额逐年攀升。根据中梁控股公布的历年财务数据显示，2016年负债总额为456.70亿元，2017年便升至968.57亿元，一年时间接近翻倍。2018年、2019年为1613.20亿元和2036.48亿元，仅用了两年时间又一次翻倍。

观察历史数据不难发现，中梁控股资产负债率也一直在高位运行。财报显示，中梁控股2016年资产负债率高达98.59%，已接近资不抵债。2017年和2018年上半年有所下降，但依然高达97.63%和95.98 %。直到2019年，资产负债率才有了一次较为明显的下降，但仍然高达90.70%。

伴随着负债总额的飙升，中梁控股的流动负债总额也在不断增加。从2016年到2018年的三年间，流动负债总额分别为351.35亿元、796.82亿元和1484.49亿元，每年差不多“翻一番”。2019年升至1840.19亿元；2020年6月末，突破两千亿大关达到2012.01亿元。

中梁控股负债总额逐年递增的背后，是其高杠杆特征的具体体现。在中梁内部，奉行“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

也就在最近几年，中梁控股负债规模从百亿级跨入千亿级的过程中，伴随着土地储备规模的激增。2019年，中梁控股新增139幅地块；2018年，中梁控股更是连下221幅地块；2017年共获136块地，2016年也拿下了近70块地。要知道，买地是要花钱的。

不过，中梁控股对自己的财务状况似乎颇有信心。中梁控股CFO游思嘉称，集团在今年上半年来自非银行金融机构的贷款约占31%，预期下半年仍有下跌空间，目标到年底降至30%、明年上半年则降至25%。

02

“降速”或为轻装上阵

不知是有意还是为形势所迫，中梁控股在今年主动选择“降速”，调低了发展增速预期。

数据显示，中梁控股今年前7个月合约销售金额为796亿元，对比全年销售目标1680亿元，约47%。据此估算，中梁控股在2020年恐难以实现大幅增长。

而实际上，2020年，中梁控股的目标销售额1680亿元，同比增长仅为10%。根据预定目标，2020年的销售增长可能只能达到10%。

但在过去几年里，中梁控股如同开挂般，迅猛增长。历史数据显示，2017年至2019年，中梁控股的合约销售额分别为649亿元、1015亿元、1525亿元，年均复合销售增速达到了53.29%。放眼全行业，能够实现如此迅猛增长的房企确实少之又少。

不过，在高增长的背后，有个细节却值得留意。在过去三个会计年度中，中梁控股合约销售额增速分别为241.58%、56.39%和50.25%，呈现下降趋势。而如果2020年只能完成预定销售目标，这意味着销售增速将会进一步放缓，表明中梁控股的发展已现出“疲软”姿态。

其实在悄然间，2020年上半年，中梁控股的销售增速仅6.3%，连预定的10%目标都未能实现。中梁控股曾经定下了2021年实现3000亿销售额的宏伟蓝图，但现在看来，虽然可能性依然存在，但在当前市场环境下，想要在接下来的一年多时间里，再次实现倍增，难度委实不小。

不管如何解释，中梁控股资金链紧绷的事实已不容争辩。因此，在这个基础上再来观察中梁控股的主动“降速”行为，便不那么令人费解。

嘴上没说不会，但行动却很“诚实”。在2020年上半年，中梁控股新增项目56个，拿地速度较2019年确实有所减慢。

03

政策压制悄然降临

而另一方面，政策对高杠杆的压制，已然让中梁控股感受到了重重压力。

据报道，从9月1日起，融资“三条红线”已在12家房企试点实施，中梁控股就是其中一家，它曾与碧桂园、恒大、万科、融创一起参加了央行住建部于8月20日联合召开的座谈会。

这一次，央行是认真的。9月14日，央行副行长潘功胜表示，针对房地产企业的资金监测和融资管理规则，前后差不多酝酿了将近两年的时间。下一步，央行将会同住建部以及其他相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

据华创证券以及申万宏源研究等机构测算，12家房企中，恒大、融创、绿地3家房企踩“三道红线”处红色档，阳光城、中梁控股踩“两道红线”为橙色档；碧桂园、万科、新城控股踩“一道红线”处黄色档；华侨城、中海、保利、华润因未踩线而安全上岸。

根据监管要求，若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%。截至2020年6月末，中梁控股绝对有息负债528亿元，对比监管要求，在今后一年里，最高只能达到554亿元。
长期以来，房地产企业习惯了举债发展。

在此前，通过阶段性的高负债来实现高增长，也让一些房企实现了“弯道超车”，中梁控股就是其中一家。但与此同时，高负债也拖垮了一些房企的资金链，同时对国内金融安全构成威胁，因此管理层此次出手，实际上是终结了房企的高杠杆发展模式。

不过，中梁控股自认为该政策影响不大，游思嘉称，由于集团有息负债在50强房企中属低水平，即使要求房企降杠杆，对集团的影响亦不大。
影响到底大不大，中梁控股自己说了不算，时间会给出答案！

End

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